Установление границ земельного участка многоквартирного дома в судебном порядке.

Как было указано ранее, согласно жилищному законодательству собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Вместе с тем, в отношении определения размера и границ земельного участка многоквартирного дома достаточно часто возникают споры. В частности, указанный выше земельный участок многоквартирного дома в результате действий органа власти нередко сформирован или формируется в границах фундамента такого дома или с минимальными отступами от него. При этом, в отношении части участка, необходимого для эксплуатации дома и занятого, например, объектами озеленения и благоустройства, органом власти могут совершаться действия, направленные на распоряжение таким земельным участком. Например, в отношении такого участка может быть принято решение о предоставлении его третьим лицам для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

Следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, вправе требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Способы защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме во многом зависят от возникновения прав третьих лиц на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома. Исходя из указанного обстоятельства, защита прав собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться путем административного или искового производства.

1. Административное производство.

   В данном порядке осуществляется защита прав собственников помещений в многоквартирном доме в ситуациях, когда на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, не возникли права третьих лиц,

   В данном случае защита прав собственников осуществляется по правилам главы 25 ГПК РФ или 24 АПК РФ (с учетом подведомственности) путем оспаривания действий (бездействий) органа власти по формированиюземельного участка многоквартирного дома, а также действий, предшествующих распоряжению таким участком.

   Следует учитывать, что заявление об оспаривании действий (бездействий) органа власти может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

   В решении по подобного рода делам суд указывает и обязанность соответствующего органа совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов сособственников помещений в многоквартирном доме либо на отказ в удовлетворении соответствующего требования полностью или в части.

   Таким образом, в рамках административного производства собственники помещений в многоквартирном доме вправе не только требовать признания действий (бездействий) органа власти по формированию участка незаконными, но и требовать установления границ земельного участка многоквартирного дома в тех параметрах, которые они считают необходимыми для эксплуатации такого дома.

2. Исковое производство.

   В случаях, если в результате действий уполномоченных органов власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, защита прав собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться по правилам искового производства.

   В подобных ситуациях собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в суд к таким третьим лицам:

   • с иском, направленным на оспаривание соответствующего права;
   • с иском об установлении границ земельного участка.

   К данным искам применяется общий срок исковой давности, который составляет три года.

   Следует отметить, что при рассмотрении указанных выше исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Таким образом, во всех указанных выше случаях на основании решения суда могут быть установлены границы земельного участка, занятого многоквартирным домом и необходимого для их использования.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Постановление Конституционного Суда РФ